売却成功のポイント

不動産売却の成否を左右する2つのポイント

不動産売却の成否を左右する2つのポイント

依頼する業者次第で結果に違いが出る──それが不動産売却です。したがって、「できるだけ高く売りたい」「早く売りたい」「確実に売りたい」と思ったら、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。また、不動産売却に伴う経費や税金がどれだけかかるのかを事前に知っておくことも大切です。ここでは、この2点に的を絞って、どう考えるのがよいのか具体的に解説します。青森市で不動産売却をスピーディーに進めるなら、タウンマイスター株式会社にご相談ください。

Point01信頼できる不動産会社を選ぶ基準

売却がはじめてという方には「不動産会社選びなんて難しい」と思われるかもしれません。しかし、下記の点に注目すればある程度まで見極めることができます。

基準その1不動産売却に強い会社かどうか

基準その1 キホンは、不動産売却に強い会社かどうか

ごく当たり前の話ですが、その会社が不動産売却を得意としているかがまず重要。たとえば、同じ不動産会社でも得手不得手があり、物件販売や賃貸には強いが不動産売却は片手間程度という場合もあります。また、不動産管理会社のようにマンションやアパートの大家さんから手数料をいただき物件の維持管理を代行するのがメインという業者もあります。

こうした会社に不動産売却を相談するのは乾物屋に生鮮品を買いに行くのと同じで、じつに的外れと言わざるを得ません。事前にインターネットで近隣の不動産会社を検索して不動産売却に強い業者をピックアップしましょう。たとえばこの地域なら、検索語は「青森市」「不動産売却」です。

基準その2査定額の根拠に注目。高額査定はむしろ疑ってかかるべし!

基準その2 査定額の根拠に注目。高額査定はむしろ疑ってかかる!

インターネットで不動産会社を検索し、いくつかの候補がピックアップできたら、数社に絞って査定を依頼しましょう。たいていの不動産会社はホームページに専用の査定依頼フォームがあるのでそこに必要事項を記入して送信ボタンを押せばOK。あとは不動産会社から連絡が来たら、詳細を伝え正式に査定を依頼しましょう。

では、なぜ査定を依頼するのでしょう。それは、その物件がどの程度の市場価値を持つのかを把握するためです。どの不動産会社も地域の不動産相場や似たような物件の取引実績から「これなら売れるだろう」という金額をはじき出すので、各社の査定額はだいたい似たり寄ったりになります。依頼者は各社から上がってきた査定額から、物件の市場価値をおおよそ把握することができます。

このとき、高額査定を出した会社には気をつけましょう。査定額算出の根拠はだいたい同じなので、各社の査定額に多少の違いはあっても誤差の範囲に過ぎません。もし、その中でとくに目立って高い査定額を出してきた会社があったとしたら、それは、依頼者と是が非でも契約したい一心であえて金額を釣り上げたのだと考えられます。

基準その2 査定額の根拠に注目。高額査定はむしろ疑ってかかる!

仮にその不動産会社と契約し、提示された査定額で売り出したとします。しかし、もともと相場からかけ離れた金額なのでいつまで経っても購入希望者は現れません。結局その会社から「売値を下げて仕切り直ししてみませんか」と打診があり、他社が出してきた査定額と変わらない額での売り出しとなることでしょう。それで売れれば問題ありませんが、売り出しから時間がかかっていること、値を下げたことで、市場からは物件に何か問題があるのではないかと詮索されることになり、それが原因で余計に売れにくくなったり、さらに売値を下げなければならなくなったりする可能性もあります。

このような最悪の結果を引き寄せないためにも、売主様としては各社から上がってきた査定額をよく見極める必要があります。大切なのは金額ではなくその根拠。根拠がしっかりしている会社は査定資料が詳細でわかりやすく作られています。また、担当者の説明もていねいで理路整然としているはずです。もし、疑問点などを尋ねても曖昧に返答したり、言葉を濁したりするような担当者であれば、その会社は不誠実だと思って差し支えないでしょう。

基準その3地域の不動産相場や取引事情に通じているかどうか

不動産売却は情報力が勝負の分かれ目です。つまり、その地域の物件であれば、地場の不動産会社に任せるのがよいということ。なぜなら、長年そこで不動産市場や相場に向き合ってきた関係で、どの程度の金額なら確実に買い手が付くか、いくらまで金額を上げても購入希望者が現れるかなどを経験からよく知っているからです。

不動産会社を選ぶポイントは決して企業規模ではありません。経営規模は小さくても、地元で根を張り、着実に実績を積み重ねてきた会社を選ぶのが良いでしょう。多くの方は、ネームバリューで大手の不動産会社を選ぶ傾向にありますが、事情に詳しいかどうかの見極めが必要となります。ねらい目は地場の不動産会社。もちろん、不動産売却に強い業者です。できれば、スタッフも地元出身者で構成されていれば言うことはないでしょう。

Point02不動産売却には経費や税金を押さえておく

Point2 不動産売却には経費や税金を押さえておく

いくらで売れるか、ということばかり気になりがちですが、不動産売却には仲介手数料や登記費用、各種証明書発行費用、そして自宅を売却する場合は転居先への引っ越し代などが別途かかります。

また、不動産を売却して利益が生じた場合は譲渡所得税が課されるほか、消費税、住民税にも影響します。いずれにせよ、不動産売却で得た現金がそのまま懐に入るわけではないということをしっかり押さえておきましょう。

不動産売却に伴う諸経費と税金

※表は左右にスクロールして確認することができます。

諸経費 仲介手数料 売却が成立した場合に不動産会社へ支払う手数料です。一般に400万円を超える物件の場合は、売却金額の3%+6万円となり、これに消費税が別途かかります。
登記費用 住所や土地の所有権を公示するのにかかる費用が登記費用。なお、土地と建物に抵当権、担保権などが設定されている場合は、司法書士に「抵当権抹消」を依頼することになり、手数料は1件あたり数万~10万円程度。ほかにも建物に未登記があった場合や土地の実測や分筆があった場合には土地家屋調査士に登記手続きを依頼します。
証明書発行費用 住民票や印鑑証明書など契約に必要な書類の交付費用です。
引っ越し費・処分費 自宅を売却した場合は、移転先への引っ越しや不要な物品の処分に別途費用がかかります。
税金 印紙税 契約書に貼付する印紙代金のこと。取引額が500万円以上~1,000万円未満なら5,000円、1,000万円以上5,000万円未満の売買契約書では1万円分の印紙が必要です。
譲渡所得税 売却価格が購入時より上回り、利益が出た場合には売却金額から諸費用を除いた所得に譲渡所得税が課税されます。ただ、購入代金が不明な場合や利益そのものがごく少額な場合は、譲渡額の5%を課税対象所得としてこれに課税されることになっています。
消費税 不動産のうち建物には消費税がかかりますが、土地は非課税です。
住民税 不動産売却では譲渡所得額に応じて住民税が課税され、通常の所得税や住民税とは別に計算されます。これを分離課税と呼んでいます。